半岛全媒体记者 尹彦鑫

(资料图片仅供参考)

降雨是房屋质量和物业服务水平的重要考验，每年雨季，岛城都会发生一些房屋漏水、返水的情况，或是房屋质量问题或是物业管理不到位，开发商、物业与业主打太极的情况不在少数，损失不大也业主们也就不去追究。损失惨重且协商不成，一些市民选择拿起法律武器维护自己的权利，记者梳理裁判文书网发现，青岛中院发布的这几个因降雨导致房屋损失的判例值得市民参考。

下雨天污水倒灌，开发商设计存在缺陷需整改并赔偿

2015年10月，逄女士购买了天一仁和控股公司开发建设的位于青岛市城阳区“天一智慧之城2.2期”的一套房产。办理房产证入住之后的2018年，逄女士的这套房产就开始发生过污水倒灌现象。因为与开发商、物业就受损赔偿一事协商不成，逄女士一纸诉状将开发商告上法庭。

在庭审期间，逄女士表示，自2018年开始，每次下大雨，外面的雨水和污水流入我房屋南面院子内后，又流入我的负一层房屋内。“2019年底，天一仁和控股公司、天一仁和物业公司对外面的管道进行了施工。2020年下大雨时，雨水进入负一层污水管道后从卫生间地漏涌出倒灌到各个房间里，造成房屋室内装修和物品被水浸泡受损，给我装修后的房屋造成重大经济损失，同时也给我带来了严重精神损害。”

在诉讼过程中，逄女士申请对房屋负一层卫生间地漏返水的原因、维修方案以及房屋装修损失费用、房屋清洗消杀费用、房屋内财产损失（包括家具、门、橱柜、楼梯等）、房屋贬值损失、房屋租金损失进行鉴定，经鉴定，涉案房屋返水原因为：负一层卫生间未按照设计要求设置全密闭干式污水提升装置；室外污水管网与室外雨水管网存在混流情况。

鉴定机构也提出了维修方案为：对所在楼座污水管网进行截断，同时为所在楼座单独设置排污井。经鉴定涉案房屋装修损失费用、房屋清洗消杀费用、房屋内财产损失（包括家具、门、橱柜、楼梯灯）共计168674元。逄女士共支付鉴定费36000元。

最终，一审法院采纳了鉴定意见，要求天一仁和控股公司在判决生效后30日内对逄女士房屋所在楼座污水管网进行截断，单独设置排污井。同时判定青岛天一仁和控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔付原告逄女士各项损失168674元、鉴定费36000元。

最终青岛中院作出判决，驳回上诉，维持原判。

楼上私自改建淹了楼下，物业和业主均需担责

2022年6月26日，胶州降暴雨，租赁胶州市宝龙城市广场网点房屋进行经营的青岛某商贸公司发现雨水漏到房内，房屋装修遭受大面积损坏，导致无法正常营业。商贸公司认为，由于楼上业主王某私自占用改建租赁的商品房二楼屋面，导致商贸公司房顶通水不畅，加之物业公司管理不善，给自己造成损失。但是对于损失的赔偿问题，各方未能达成一致意见，因此某商贸公司将楼上业主和上海宝龙物业管理有限公司胶州分公司告上法庭。

在庭审过程中，法院查明，原告网点楼顶即为被告王某房屋室外的公共平台，平台西南方设有下水管道口，平台东侧墙面安装有百叶窗用于一楼排烟。被告王某于2015年在该平台上全部铺设了木地板并使用该平台至今。2022年6月26日，胶州降雨，雨水从二楼平台排烟孔倒灌至原告网点，将涉案房屋物品受损、原告无法营业造成损失。

损失发生后，青岛某商贸公司当日至胶州市公证处申请对涉案房屋内的现状办理保全证据公证，胶州市公证处于2022年7月5日作出公证书。某商贸公司支付公证费4000元。庭审中，原告青岛某商贸公司对造成的店铺装修、物品损失及停业损失申请评估，经法院委托，山东金驰价格评估有限公司出具鉴定意见书，鉴定意见为：店铺装修及物品损失价值为22725.9元，停业损失的鉴定价值为45560元。

对于争议的焦点二，法院认为，庭审中，经原告申请，山东金驰价格评估有限公司出具价格鉴定意见书，是在具备专业知识的基础上进行现场查勘后得出的鉴定结论，法院对该价格鉴定意见书予以采信。对于公证费4000元、评估费6000元，系原告合理支出，法院予以支持。

最终一审法院认定，原告因该次纠纷造成的经济损失共计78285.9元，被告王某承担80%责任，被告宝龙胶州分公司承担20%的责任。

最终，青岛中院作出判决，驳回上诉，维持原判。

律师说法：房屋漏水确定侵权人很关键

山东华赛律师事务所鲁桂霞律师表示，发生房屋漏水的情况，受害人应该及时固定证据，确定侵权方。

“通常来讲，主要有三方面造成房屋漏水，一种楼上邻居是漏水责任人，如果楼上业主确因装修或铺设水管造成楼下业主出现天花板漏水的情况，在掌握证据后，可以找邻居友好协商，看如何解决问题，这时可以找物业或者社区（没有物业的）做中间人调解，如果调解不成，诉讼也是一种维权的方式。第二种情况是 开发商是漏水责任人，如果房屋漏水是因为房屋的质量问题，非人为破坏的，而且房屋的防水还在质保期内或者房屋本身设计不合理，造成漏水的，业主应该及时通知开发商进行处理。当然如果开发商修补两次后，漏水问题还是存在，业主可以自行维修，费用则由开发商来承担。如果开发商不理会、拒不修缮的话，业主可以到质监部门进行投诉，或者将开发商起诉至法院。”

鲁桂霞律师表示，最常见的还有物业是漏水责任人，“如果房屋主体结构、公共部位以及公共设施设备损坏而导致的漏水，需要大修或者公共改造才能修复的，可以向物业申请房屋维修资金予以维修。当然，如果业主和物业签订的物业合约中，有约定物业公司对房屋有某些修缮义务的，物业公司也要进行维修。若物业不配合维修，业主也可以将物业公司诉讼至法院处理。

同时，鲁桂霞律师还提醒，如果楼上装修的时候，物业公司发现业主装修存在违规行为，应该通知业主立即停止并改正，如果业主拒不停止或者拒不改正的，物业应该及时通知相关的行政部门依法处理。如果业主投诉给物业，而物业并未尽到上述义务的，就应该为受到损失的业主承担一定的赔偿责任。如果物业公司已经尽到义务，则不承担责任。